Spanias kystnære eiendomsmarked har gjennomgått en av sine kraftigste forandringer på flere tiår, nye data viser at rimelige boliger nesten har forsvunnet fra oppføringene i Malaga og Valencia, mens luksuseiendommer nå dominerer markedet.
Tall fra Idealista viser at boliger priset under €200 000 – en gang ryggraden i videresalgsmarkedet i begge byene – har kollapset til historiske bunnivåer.
I Malaga har de stupt fra 45,3 % av alle oppføringer i 2020 til bare 11,5 % i år, mens de i Valencia er nede med 22 % fra 59,4 % i samme periode.
Endringen er så alvorlig at begge byene nå ligner på high-end-markeder som Palma og San Sebastian, hvor billigere boliger praktisk talt har forsvunnet.
Trenden drives av en blanding av kronisk undertilbud, sterk innenlandsk etterspørsel og en kraftig tilstrømning av utenlandske kjøpere, som fortsetter å sikte seg inn på Spanias kysthovedsteder som trygge havner for både flytting og investering.
Britiske, nederlandske, tyske og skandinaviske kjøpere er fortsatt blant de sterkeste gruppene på Costa del Sol og i den bredere Valencia-regionen, mens fransk og italiensk etterspørsel har økt kraftig siden pandemien.
Ettersom de billigste boligene «flyr av markedet» nesten umiddelbart, domineres oppføringene i økende grad av eiendommer i den øvre enden av skalaen.
I Malaga har boliger over €500 000 doblet sin markedsandel på fem år, og steg fra 16,9 % til 33,8 % – nå den største prisklassen i byen.
Valencia viser en lignende utvikling, med luksusboliger som nå står for 22,3 % av alle oppføringer, og overtar de fleste mellomklassesegmentene.
Endringen er nasjonal, men kysthovedstedene skiller seg ut med hastigheten og intensiteten i endringen.
Over hele Spania utgjorde boliger under €200 000 60 % av oppføringene i 2020; i dag representerer de 37,6 %.
I mellomtiden har andelen boliger over €500 000 mer enn doblet seg til 23,5 %, noe som gjør dem til det nest vanligste prissegmentet i landet.
I byer som Malaga og Valencia omformer omstruktureringen av markedet hvem som realistisk er i stand til å kjøpe.
Lokalbefolkningen med gjennomsnittslønn blir i økende grad utestengt fra boliger på inngangsnivå, og den tradisjonelle «første bolig»-kategorien krymper hvert år.
Utlendinger med utenlandsk inntekt eller egenkapital fra markeder med høyere verdi befinner seg ofte i en langt sterkere posisjon, noe som driver konkurransen og presser prisene ytterligere mot de øvre sjiktene.
Eksperter sier at forsvinningen av rimelige boliger delvis forklares av tilbudsdynamikk: billigere eiendommer selges i løpet av dager eller uker, mens dyre boliger forblir på markedet mye lenger, noe som gjør dem mer synlige i den aktive bestanden.
Men det underliggende problemet – mangel på nye boliger og utilstrekkelig videresalgstilbud – er strukturelt og vil neppe avta med det første.
Idealistas data viser at trenden er utbredt.
San Sebastián har nå bare 1,7 % av oppføringer under €200 000. Palma har 4,4 %.
Også Madrid har sett andelen rimelige boliger falle fra 31 % til 12,1 %, mens eiendommer over €500 000 nå utgjør 50,5 % av hele videresalgsmarkedet.
For Malaga markerer endringen et avgjørende skifte inn i rekken av Spanias dyreste byer.
Luksusboliger utgjør nå en tredjedel av alle oppførte boliger – det dobbelte av andelen for fem år siden – og mellomprisene mellom €300 000 og €500 000 har også steget kraftig.
Valencia, som en gang ble ansett som et billigere alternativ til Barcelona, følger raskt etter.
Andelen av luksusboliger har økt kraftig, og tilbudet av rimelige eiendommer har halvert seg.
Forvandlingen utgjør en økende utfordring for unge kjøpere, lokale familier og alle som ønsker å få fotfeste på eiendomsstigen.
Ettersom etterspørselen fortsetter å overstige tilbudet, forventer analytikere at presset på rimelige boliger vil forbli intenst, med mellom- og luksusprisene – som nå dominerer over store deler av Spania – som setter tempoet for markedet i 2026.
