Tilgang til bolig har blitt en strukturell utfordring over hele Europa, der ulike land har tatt i bruk sine egne tilnærminger for å dempe boligunderskuddet og den ustoppelige prisøkningen som Spania praktisk talt leder, med en økning på 12,8 % i andre kvartal – mer enn det dobbelte av EU-gjennomsnittet.
Dette skriver avisen SUR.
Tilbudsproblemet er tydelig. Den spanske sentralbanken beregner et underskudd på 700 000 boliger for å dekke eksisterende etterspørsel. «Etterspørselen etter boliger er fortsatt på et høyt nivå (rundt 300 000 nye boliger i 2025) og mer enn dobler det nye tilbudet», opplyser Funcas-analytikere.
Ifølge økonom Ignacio de la Torre er et av de største problemene utviklings- og kvalifiseringsperiodene for tomt, som varierer mellom ti og 20 år i Spania. I motsetning til dette har Tyskland klart å redusere dem til tre eller fem år ved å bruke avansert teknologi.
Spanias regjering ser stadig på politikk for å kontrollere priser og fremme rimelige boliger. Ifølge KPMGs Carlos Bardavío må myndighetene fokusere på å «oppmuntre til tilbud, gi utleiere juridisk sikkerhet og spesielle skatteinsentiver for de som leier ut til sårbare grupper», for at leieprisene skal være rimelige.
En av Spanias ideer er å be Brussel om å vurdere tiltak og hjelpe regjeringen. Selv om EU ikke har kompetanse på dette feltet, fungerer politikken som en veiledning, spesielt siden EU Kommisjonen for tiden ferdigstiller en europeisk plan for rimelige boliger for første gang noensinne. Denne planen forventes rundt slutten av året.
Sektorer og myndigheter er splittet i sine meninger og løsninger på tiltakene. Spanias statsminister Pedro Sánchez har etterlyst tiltak mot korttidsutleie for turister og, fremfor alt, juridisk støtte for å begrense kjøp av boliger som ikke er beregnet for boligbruk. Dette kan også legge til rette for planen hans om å i tillegg beskatte fritidsboliger, noe som allerede gjøres i land som Storbritannia, hvor den såkalte «dokumentavgiften» belaster eiendomseiere med mer enn én bolig med en sats på opptil 17 % på transaksjoner som overstiger 1,5 millioner. Førstegangsboligeiere er unntatt.
Det bør imidlertid bemerkes at Spania allerede har en av de høyeste skattesatsene i EU. Ifølge IEE-data er effektiv beskatning av boligkjøp rundt 30 %, sammenlignet med et EU-gjennomsnitt på 6,5 %.
Støtte til unge
Hvis vi ser på europeiske eksempler, kan vi se at noen land har prioritert unge. Som Funcas-analytiker Miguel Ángel González Simón forklarer, fokuserer Danmark på å gi unge mennesker boliger som er mindre i størrelse, men rimelige. «Disse retningslinjene har bidratt til å gjøre gjennomsnittsalderen for å flytte hjemmefra i Danmark til en av de laveste i EU, og en lignende tilnærming i Spania kan implementeres gjennom avtaler mellom regionale myndigheter og universiteter», sier han.
Priskontroll
Priskontroll brukes i noen områder av Tyskland og Frankrike, selv om effektiviteten er tvilsom. De fleste studier om emnet sier at ja, prisene har falt, men det samme har antallet boliger til leie. Eksperter peker på mer effektive tiltak, som for eksempel de som brukes i Nederland, hvor maksimalprisen for en månedlig leie bestemmes av et poengsystem, i henhold til eiendommens kvalitet (størrelse, beliggenhet, utstyr, nærhet til transportmidler eller butikker osv.).
Sosialboliger og digitalisering
Nederland er også et eksempel på vellykket sosialbolig-politikk, med en vekt på 29 % av totalen, sammenlignet med rundt 3 % i Spania. «Siden 1995 har initiativtakerne til denne typen boligbygging vært økonomisk uavhengige av staten, selv om de drar nytte av et gunstig system som mobiliserer privat kapital», sier eksperter.
I Tyskland, hvor 50 % av boligene er utleid (80 % i Berlin), har nøkkelen til å bygge flere sosiale boliger vært digitalisering av konsesjonsprosesser, mens Frankrike setter nasjonale mål for tilbudet av rimelige boliger gjennom en lov som forplikter kommunene til å ha et minimumstilbud av sosiale boliger for sårbare grupper.
«Dens juridisk bindende natur og eksistensen av et sanksjonsregime for de som ikke overholder regelverket, fungerer som mekanismer for å samkjøre tiltak på tvers av ulike forvaltningsnivåer», påpeker Funcas. Ifølge organisasjonen bør Spania fokusere på vellykkede eksempler på følgende områder: administrativ forenkling og implementering av et omfattende digitalisert system; utvikling av spesifikke finansielle instrumenter for rimelige boliger; og mekanismer som bidrar til koordinering mellom forvaltninger.
Ekspertenes oppskrift: vertikale hus og progressiv IVA-omsetningsavgift
Investering i sosialboliger og et raskere byggetempo er nøkkelen til å løse et problem som, ifølge data fra EU-kommisjonen, rammer mer enn 82 millioner europeere som bruker over 40 % av inntekten sin på bolig, godt over den anbefalte terskelen på 30 %.
Dette har blant annet ført til at gjennomsnittsalderen for utflytting har steget til 26,3 år, selv om Spanias boligdepartement bemerker at nesten 70 % av spanjolene mellom 18 og 34 år fortsatt bor hos foreldrene sine.
Gitt mangelen på tilbud foreslår konsulentfirmaet Arcano en rekke tiltak som allerede er implementert med hell i andre land. Blant dem er økt vertikal tetthet i byggingen; med andre ord, endring av planforskrifter for å tillate høyere bygninger i områder med høy etterspørsel.
Det oppfordrer også til at boliger tilpasses den endrede størrelsen på husholdninger, som blir mindre. «Gjennomsnittlig belegg per bolig har falt fra fire personer til 2,5 de siste årene», bemerker Arcano. Et annet tiltak innebærer å gi midlertidige visum til kvalifiserte arbeidsinnvandrere for å bidra til å få fart på byggingen – en politikk som har vist seg svært vellykket i Canada.
Beskatning er en annen hindring. «Hvis en ung person sparer nok til å kjøpe en bolig til 300 000 euro, forutsatt at de i det hele tatt kan finne en til den prisen, må de skaffe ytterligere 18 000 til 30 000 euro til skattemyndighetene», opplyser det økonomiske observatoriet ved Francisco de Vitoria-universitetet. «For en ny eiendom må kjøpere betale 10 % IVA, mens de for brukte boliger står overfor eiendomsoverdragelsesskatt, som varierer fra 6 % til så mye som 13 % i noen regioner.»
Av denne grunn foreslår Arcanos eksperter et «asymmetrisk skattesystem» som vil tillate kjøpere å spre IVA-betalingene over flere år, noe som gjør det lettere for folk, spesielt unge, å ta sitt første skritt på eiendomsstigen.
