I løpet av de siste to årene har forholdet mellom eiendomsmeglere og eiendomsmeglere i Spania blitt gransket intenst.
Arbeidsinspektørene har i økende grad rettet seg mot såkalte «autonomos falsos» – arbeidere klassifisert som selvstendig næringsdrivende, når de i virkeligheten er heltidsansatte.
Denne feilklassifiseringen har tillatt byråer å unndra seg trygdeavgifter, men i praksis opprettholde et eksklusivt forhold til arbeideren.
Den nye myndighetenes tiltak er en del av en større kamp mot tilfeldig arbeidspraksis, der budbilsjåfører og taxsjåfører er de første som har blitt målrettet.
Eiendomsmegling er nå i inspektørenes sikte, med Valencia i spissen
Siden 2022 har byråer der blitt utsatt for revisjoner, bøter og tvungen regularisering av arbeidere med straffer fra € 3 750 til € 12 000 per megler, pluss opptil fire år med ubetalte trygdeavgifter.
Importert forretningsmodell
Tradisjonelt var agenter ansatte, men med ankomsten av internasjonale firmaer – spesielt i hotspots som Costa del Sol – slo den amerikanske modellen med provisjonsbaserte frilansere rot.
Dette har ført til forvirring og i noen tilfeller direkte misbruk.
Spansk lov er klar: for at en agent skal kvalifisere som virkelig selvstendig næringsdrivende, må de jobbe selvstendig, sette sine egne timer, tilby sine egne verktøy og bære sin egen forretningsrisiko.
De kan ikke administreres, planlegges eller forsynes med selskapets utstyr.
Likevel har inspeksjoner avslørt at mange agenter sitter ved selskapets skrivebord, jobber faste timer, bruker kontordatamaskiner og til og med følger ferieplaner.
Til sammenligning kan ekte frilansere representere flere selskaper, kontrollere sine egne metoder og jobbe uten selskapets tilsyn.
Når avhengighet eksisterer, anses forholdet som ansettelse – noe som betyr at agenter har rett til beskyttelsen i landets lover.
Denne avtalen tillater provisjonsbasert lønn, men garanterer en månedlig minimumslønn og sikrer at kommersielt ansatte mottar minst 5 % av netto honoraret.
Bransjen ved et veiskille
Meglere står nå overfor et vanskelig valg: ansette ansatte riktig, eller omstrukturere kontrakter for å oppfylle den juridiske testen for selvstendig næringsvirksomhet.
Noen har motstått endringen og klaget over de ekstra kostnadene ved trygdefradrag, mens en håndfull topptjenende meglere foretrekker ubegrensede provisjonsstrukturer.
Men disse høytflyvende er sjeldne. For de fleste meglere skaper det nåværende systemet en dårligere kvalitet på arbeidet. Byråer rekrutterer et stort antall i oppgangstider, forkaster underpresterende uten kostnad og tar fordelene i lommen.
Kritikere hevder at en formalisering av sektoren ikke bare vil beskytte arbeidere, men også profesjonalisere bransjen.
Utrolig nok har Spania fortsatt ingen nasjonale lisenskrav for eiendomsmeglere.
I Catalonia er opplæring og sertifisering obligatorisk, men i regioner som Andalucia kan alle med forretningslisens og telefon etablere seg.
Mangelen på standarder – kombinert med kun provisjonsbetaling og store frilansbidrag – skaper en perfekt storm. Meglere er forståelig nok fristet til å ta snarveier eller villede kunder til å fullføre salg.
Ulovlig praksis, som å kreve leietakeres finne-gebyrer til tross for statlige forbud, er fortsatt utbredt.
Bøter for Engel & Volkers
I august i år ble Engel & Volkers rammet av 6,4 millioner euro i bøter for å ha feilklassifisert 569 meglere i Valencia. Og de har nå fått ytterligere 16 millioner euro i bot for å ha gjort det samme for 400 meglere i Barcelona.
Mens en multinasjonal kan absorbere slike tap, kan mindre firmaer gå konkurs.
I 2023 fikk Arbeidstilsynet en finansieringsøkning på 41 %, noe som gjorde det mulig for dem å utvide etterforskningen.
Rundt 40 % av agentene antas å være frilansere – noen anslår at det er langt flere – og Spania har omtrent 100 000 vikarer totalt.
Det gir et stort rom for ytterligere tiltak.
Implikasjonene er klare. Byråer som trenger å lede og administrere sine ansatte, må ansette dem.
De som ønsker uavhengige entreprenører, må gi dem ekte autonomi – ikke noe firmautstyr, ingen faste timeplaner, ingen kleskoder.
Ellers risikerer de store bøter.
Til syvende og sist gagner profesjonalisering alle. Ansettelseskontrakter oppmuntrer byråer til å investere i opplæring og fraråder agenter å bøye regler for å få til et raskt salg.
En mer ansvarlig sektor kan også forbedre Spanias omdømme i det internasjonale eiendomsmarkedet.
Omveltningen kan bli smertefull på kort sikt. Men med inspektører som er bestemt, må etatene tilpasse seg.
Og de som omfavner samsvar og profesjonalitet kan komme sterkere ut av det – mens de som klamrer seg til gamle vaner risikerer å bli hengende etter.
