En dyp uro begynner å sette seg langs Spanias kystregioner etter publiseringen av de siste tallene fra det spanske notar-rådet.
Det sjokkerende er at utenlandske kjøpere nå er i overkant av spanske kjøpere i deler av boligmarkedet rundt Middelhavet.
Rundt 53 % av alle boligkjøp i Alicante-provinsen ble gjort av utenlandske statsborgere i løpet av de første ni månedene av 2024, noe som gjør lokalbefolkningen til en minoritet i sitt eget boligmarked.
Trenden er mest synlig i byene Javea, Altea, Torrevieja og Benidorm på Costa Blanca, hvor eiendomsmeglere ikke engang gidder å sette opp boligannonser på spansk.
Eiendommer markedsføres og selges i økende grad på engelsk, nederlandsk og tysk før lokale kjøpere i det hele tatt kan gjøre forespørsler.
Eiendomsmeglere sier at prisene settes for å matche nordeuropeiske inntekter.
I disse markedene er prisantydningen ofte ikke knyttet til spanske lønninger, men til inntekter opptjent i Stockholm, Oslo, London, Amsterdam eller Düsseldorf.
Som Madrid-avisen El Diario uttrykte det i en fersk rapport: «Prisene her gjenspeiler ikke lenger hva en lokal arbeider tjener.»
I Malaga-provinsen følger hendelsene samme bane.
Rundt 43 % av boligkjøpene der er allerede gjort av utenlandske kjøpere, med den sterkeste konsentrasjonen i det såkalte gylne triangelet Marbella, Benahavis og Estepona.
Nybygg av luksusboliger koster nå rutinemessig over €5200 per kvadratmeter, og i noen strandprosjekter går prisen per kvadratmeter over €5500, ifølge data fra Property Partners.
I disse markedene kjøpes luksusboliger av britiske, amerikanske, franske, nordiske, Midtøsten- og østeuropeiske kjøpere, og mange flytter på grunn av livsstil, fjernarbeid eller skattemessige grunner.
Boliger i disse markedene selges raskt. I noen ultra-prime områder selges nå én av fem oppførte eiendommer på under ti dager – et tempo som ville vært utenkelig for et tiår siden.
Den høyeste konsentrasjonen av utenlandske kjøp er langs Middelhavet og øyprovinsene, utenlandsk etterspørsel er ikke begrenset til bare Alicante og Costa del Sol.
Etter Alicante kommer Tenerife, med 45,2 % av kjøperne utenlandske.
Deretter kommer Balearene (42,3 %) og Malaga (43,7 %), mens Murcia og Girona også viser forhøyede nivåer på rundt 31 %.
Dette mønsteret fanger opp et kystnært boligmarked som i økende grad formes av ekstern snarere enn lokal kjøpekraft.
Over hele Spania ble 95 114 boliger kjøpt av utenlandske kjøpere mellom januar og september 2024, ifølge Boligdepartementet – 18,05 % av totalen.
Av disse ble 49 527 kjøpt av utenlandske innbyggere som allerede bor i Spania, mens 44 675 ble kjøpt av ikke-innbyggere som kjøpte fritidsboliger eller investeringseiendommer.
Lokale innbyggere blir i økende grad utestengt
En økende uro blant de innfødte har vokst jevnt i Spania i flere år.
En fersk lederartikkel i La Opinion de Malaga advarte: «Unge mennesker her kan ikke konkurrere med disse kjøperne.»
Boligforskere bemerker at problemet ikke bare er utlendinger som kjøper boliger, men omfanget av kjøp av fritidsboliger, investeringer eller korttidsutleie, noe som fjerner eiendommer fra det langsiktige lokale markedet.
Nasjonale tall indikerer at rundt 40 % av kjøpene av utlendinger er til folk som ikke engang bor i Spania, og som kjøper fritidsboliger eller investeringseiendommer.
Det er denne sistnevnte kategorien som reduserer tilbudet av boliger tilgjengelig for lokalbefolkningen kraftigst.
Som El País observerte i en fersk rapport om Malagas kystboligmarked: «Økonomien ser ut til å blomstre takket være disse tilstrømningene, men lokalbefolkningen lever faktisk verre enn før.»
Fagforeningen CCOO har advart om «en gradvis forflytning av lokale innbyggere» i kystsoner som er påvirket av utenlandskledet boligprisvekst.
Det har ført til skyhøye leiepriser og færre tilgjengelige boliger for arbeidere innen turisme, tjenester og offentlig sektor, noe som tvinger barn til å bo hos foreldrene sine – noen ganger til sistnevnte dør.
Eiendomsanalytikere understreker at problemet ikke er utlendinger som kjøper boliger i seg selv – men ubalansen mellom lokale lønninger og importert kjøpekraft, kombinert med konvertering av boliger til ferieboliger og spekulative eiendeler.
Spanske provinslønninger er fortsatt blant de laveste i Vest-Europa, mens Costa Blanca og Costa del Sol nå sammenligner priser med inntekter opptjent i utlandet.
Det nasjonale bildet er mindre ekstremt, men fortsatt en oppadgående trend.
Over hele Spania involverer rundt ett av fem boligsalg nå utenlandske kjøpere, en andel som har økt jevnt siden 2013.
Men på øst- og sørkysten er andelen nå nærmere én av to, noe som omformer hele lokale markeder.
De politiske tiltakene er fortsatt begrensede
Spania fortsetter å markedsføre eiendomsmarkedet sitt internasjonalt, mens regioner som Costa Blanca og Costa del Sol er sterkt avhengige av utenlandsk etterspørsel for å opprettholde bygging, turisme og kommuneøkonomi.
Om disse områdene forblir bebodde samfunn eller beveger seg ytterligere mot sesongmessige enklaver, vil avhenge av om innbyggerne kan få politikernes oppmerksomhet.
Med kommunevalg først om to år, vil lokale byråd kanskje ikke ha mye insentiv til å gi opp den økonomiske strategien som i stor grad har gjort Spania stadig rikere – i hvert fall på papiret.
