EU-kommisjonen har beordret Spania til å avslutte det de kaller «diskriminerende» skatteregler rettet mot utenlandske eiendomseiere, og advarer Madrid om at de kan bli dratt inn for Europas høyeste domstol hvis de ikke overholder regelen.
Organisasjonen sier at Spanias skattesystem bryter med EU-lovgivningen ved å urettferdig straffe ikke-bosatte huseiere, spesielt de som bruker sine spanske eiendommer som ferie- eller fritidsboliger.
Hvis saken ender opp i EU-domstolen, kan Spania bli utsatt for økonomiske straffer.
Advokater hevder at enhver slik kjennelse mot Spania kan åpne døren for etterfølgende krav, der Madrid blir tvunget til å refundere utenlandske eiendomseiere for for mye betalt skatt.
En slik straff kan påvirke hundretusenvis av utlendinger og fritidsboligeiere fra Skandinavia, Storbritannia, Tyskland og Nederland.
Som en del av EU´s “oktober 2025-pakke for overtredelser” har Kommisjonen formelt iverksatt prosedyrer mot Spania på grunn av to sentrale problemområder – måten den beskatter teoretiske leieinntekter og hvordan den håndterer kapitalgevinster når eiendeler selges i avdrag.
Ikke-bosatte som eier en bolig i Spania må betale skatt hvert år som om de tjener på leie fra den, selv når den står tom.
Beløpet er basert på to prosent av eiendommens offisielle skattepliktige verdi – kjent i Spania som matrikkelverdi. Spanjoler som bor i sine egne hjem betaler ikke denne skatten i det hele tatt.
Kommisjonen hevder at denne ulikbehandlingen bryter med artikkel 63 i traktaten om Den europeiske unions virkemåte (TEUV), som garanterer fri kapitalbevegelse innenfor blokken.
Ved å tvinge ikke-bosatte til å betale mer, sier Brussel, skaper Spania en uberettiget barriere for grenseoverskridende investeringer.
Saken tar også for seg hvordan Spania beskatter kapitalgevinster.
Når spanske innbyggere selger eiendom eller andre eiendeler og samtykker i å bli betalt i avdrag, har de lov til å utsette skattebetalingene sine – og betale progressivt etter hvert som pengene kommer inn.
Ikke-bosatte må imidlertid betale hele beløpet umiddelbart på salgstidspunktet, selv om betalingen er spredt over flere år.
Kommisjonen sier at denne forskjellen gir innbyggere en kontantstrømfordel og setter ikke-bosatte i en økonomisk ulempe, noe som igjen bryter med EU-lovgivningen.
Spania har fått advarsler i årevis. Kommisjonen tok først opp saken i desember 2021 med et formelt brev, etterfulgt av en detaljert «begrunnet uttalelse» i mai 2024.
I begge tilfeller forsvarte spanske myndigheter systemet sitt som i samsvar med EU-lovgivningen, og hevdet at skillet er basert på bosted og administrativ praktisk gjennomførbarhet snarere enn diskriminering.
Men Brussel er uenig og sier at regjeringens svar har vært «utilstrekkelige» og at den nå vil henvise saken til EU-domstolen hvis Spania ikke endrer skatteloven sin.
Tvisten gjenspeiler tidligere juridiske kamper der Spania ble tvunget til å endre diskriminerende arve- og formuesskatteregler etter å ha tapt i EU-domstolen.
Tvisten kommer samtidig som at Spania står overfor økende spenning mellom regionale myndigheter som er ivrige etter å dempe spekulative utenlandske kjøp og Brussels press for å opprettholde likebehandling i hele det indre marked.
Madrid har to måneder på seg til å svare på Kommisjonens siste advarsel.
Hvis de nekter å endre kurs, vil den langvarige kampen om Spanias eiendomsskattesystem flyttes til Europas høyeste domstol – og tusenvis av utenlandske huseiere gjør lurt i å følge nøye med.
