Spanias kjennelse om utleiere som ikke er EU-borgere: fradrag er tilbake på bordet …
Spanias nasjonaldomstol har snudd på måten skatteetaten behandler eiere utenfor EU som leier ut boliger i Spania – og endringen er alt annet enn ubetydelig.
I årevis måtte du betale 24 prosent skatt på full utleie hvis du bodde utenfor EU, uten fradrag for de daglige kostnadene ved å drive et leieforhold. EU-innbyggere betalte i mellomtiden 19 prosent av nettoinntekten sin etter å ha trukket fra reparasjoner, rengjøring, forsikring, strøm, meglerhonorarer og markedsføring.
Dommere har nå kalt dette todelte systemet ulovlig, basert på artikkel 63 i traktaten om EUs virkemåte, den delen som beskytter fri bevegelse av kapital. Kort sagt: hvis du er utenfor EU og leier ut en spansk eiendom, må du kunne trekke fra legitime utgifter akkurat som en utleier i EU.
Saken som åpnet døren ble anlagt av en amerikansk eier med en leilighet i Barcelona. Spanias skattemyndigheter insisterte på at loven uttrykkelig ikke ga fradrag til ikke-EU-innbyggere, så alt måtte deklareres i sin helhet. Retten lot seg ikke overbevise. Med henvisning til EU-domstolen og Spanias høyesterett sa dommerne at man ikke kan legge en tyngre skattebyrde på noen utelukkende på grunn av hvor de bor.
Hvis den typen diskriminering er forbudt i arve- og gaveavgift, er det også forbudt for leieinntekter. Kjennelsen omgjør skatterettens tidligere linje og, avgjørende, åpner døren for refusjon der fradrag feilaktig ble nektet – underlagt de vanlige fristene for å endre tidligere selvangivelser.
Det er én ting som ikke har endret seg (ennå): hovedsatsen. EU/EØS-innbyggere forblir på 19 prosent, mens eiere utenfor EU fortsatt har 24 prosent. Men den satsen biter nå inn i et mindre, mer rettferdig grunnlag – nettoleien etter tillatte kostnader, ikke bruttobeløpet. For utleiere med store fellesavgifter, nylige oppussingsregninger eller meglerprovisjoner, kan forskjellen bli betydelig penger.
Slik krever du refusjon av spansk skatt – og får riktige fremtidige innleveringer
Hvis du har blitt beskattet av bruttoleie, er det nå du bør gjøre en ny beregning. Start med å samle papirene dine: tidligere Modelo 210-meldinger, leiekontrakter, husleiebøker og fakturaer for alt som er direkte knyttet til inntjening av leien – vedlikehold og reparasjoner, bygnings-/fellesskapsavgifter, forsikring, reklame, meglerprovisjoner, kvalifiserte strømregninger på langtidsleie, IBI og, der det er aktuelt, boliglånsrenter. Med disse i hånden, spør din økonomidirektør om å sende inn korrigerende Modelo 210-meldinger for hvert åpne år (vanligvis opptil fire år). Målet er enkelt: beregn på nytt på nettobasis og be om differansen tilbake.
Når du sender inn, legg ved et kort notat som refererer til den nasjonale domstolens avgjørelse (20. august 2025) og artikkel 63 i TEUF om fri bevegelse av kapital og ikke-diskriminering. Send inn via Agencia Tributaria-portalen eller gjennom din representant, behold en ren kopi av alt, og se etter eventuell implementeringsveiledning eller anke som kan endre tidsfrister. Ingenting av dette krever en advokat, men en god rådgiver vil stramme inn tallene og holde prosessen i gang. Premien for å få det riktig er enten en rabatt på tidligere år eller en merkbart lavere regning fremover.
For daglig etterlevelse er logikken fra nå av forfriskende normal: du deklarerer netto leieinntekter etter nødvendige, dokumenterte utgifter som er direkte knyttet til å generere denne inntekten. Hold fakturaene dine ryddige, ikke press lykken med kreative krav, og du vil være på samme fot som utleiere i EU.
Politikk og eiendom: hva det betyr for investorer – og Sánchez’ idé om 100 % avgift
Dommen rydder ikke bare opp i leieavgiften; den sender også et budskap til lovgiverne. Regjeringen har innført en «komplementær statsavgift» – effektivt et 100 prosent tillegg på spanske eiendomskjøp av personer bosatt utenfor EU. Kritikere kalte det straffende fra dag én. Høyesteretts begrunnelse tyder på at de har et poeng: en generell avgift rettet utelukkende mot folk fordi de ikke er i EU, ville kollidere med de samme ikke-diskrimineringsprinsippene som dommerne nettopp har støttet seg på. Ethvert slikt tiltak ville være på kort marsj mot en juridisk utfordring i Madrid – og muligens også i Luxembourg.
For kjøpere og eiere – spesielt britiske og amerikanske investorer, som ble hardest rammet av de gamle reglene – er konklusjonen enkel. Spania kan ikke opprette vilkårlige finanspolitiske barrierer bare fordi noen bor utenfor EU. Denne kjennelsen gjenoppretter litt rettferdighet, mye juridisk sikkerhet og, for mange, en vei til å få tilbake penger som ikke burde vært betalt i utgangspunktet. Det vil ikke forandre skattelandskapet over natten – den forskjellen på 24 prosent mot 19 prosent svir fortsatt – men den endrer hva prosentandelen biter inn i, og det er viktig i den virkelige verden.
Det praktiske rådet? Gjør regnestykket, samle bevisene og send inn endringene mens vinduet er åpent. Hvis du har betalt skatt på hele leien, er dette din sjanse til å jevne ut spillereglene.
Dette er generell informasjon, ikke personlig skatterådgivning. Snakk med en kvalifisert rådgiver om dine omstendigheter.
